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Zonage et hauteur : « non conforme aux dispositions du PLUi » selon la DDTM, et quatre hauteurs différentes
Le dossier se réclame d'une zone qui n'est pas la sienne et d'un plafond de hauteur qui a été relevé pour un autre projet.
En quoi cela concerne notre quartier
L'Estaque est à cinq kilomètres au nord-ouest du site, hors du rayon de trois kilomètres de l'ARS, mais dans le même bassin d'air que le port et les quartiers nord, où les dépassements de particules sont déjà constatés.
Ce que montre le dossier
Le dossier situe le projet en zone UEa2 avec un vélum de 30 mètres. La MRAe puis la DDTM 13 constatent qu'il est en zone UEb2, où « le PLUi prévoit une hauteur de façades limitée à 18 mètres ». La DDTM en conclut que « le projet prévoit un bâtiment d'une hauteur d'environ 35 mètres, ce qui apparaît non conforme aux dispositions du PLUi », relève « des difficultés de lisibilité des plans » et note que « l'étude d'impact ne comporte pas d'analyse relative à la compatibilité du projet avec le SCoT et le PLUi ». Selon les pièces, la façade fait 26,55 m, 30 m ou 35 m, pour 33 m au total.
Le vélum de 30 mètres a été ajouté par la modification n° 3 du PLUi, approuvée le 18 avril 2024, « afin de faciliter le projet sur l'usine Saint Louis Sucre (projet du hub cinématographique inclusif) », à la demande des porteurs du projet de cité du cinéma pendant l'enquête publique. Les plateaux de cinéma font 14 à 16 mètres sous gril : le seul bâtiment qui a besoin de 30 mètres est le datacenter. Enfin, l'OAP MRS-17 prévoit sur ce secteur un pôle de vie d'environ 2 000 m² d'hébergement et 4 000 m² de commerces ; pour la DDTM, « en l'état, le projet de datacenter ne s'inscrit pas dans cette programmation ».
Ce que nous demandons
Nous demandons que la Ville, autorité compétente pour le permis, se prononce expressément sur la conformité du bâtiment aux règles de hauteur de la zone UEb2 et à l'OAP MRS-17, que le dossier soit corrigé sur le zonage, et que l'analyse paysagère absente de l'étude d'impact soit produite.
Sources
Avis DDTM 13 du 19 août 2026, p. 5-6 ; avis MRAe p. 9-10 ; description des installations PJ46 p. 57 (26,55 m et 33 m) ; notice PC-4a (30 m) ; rapport de présentation de la modification n° 3 du PLUi, pièce H11, p. 258 et 370-371 ; OAP MRS-17.
À reformuler avec vos mots, à compléter d'un fait vécu, puis à signer : nom, qualité (habitant·e, association, collectif du quartier L'Estaque Plage), date.